Kupno zadłużonego mieszkania

Wpis dotyczy tematyki Nieruchomości | Zagadnienia: Zadłużone mieszkanie, Kredytowanie, Remont
image 1

Kupno zadłużonego i zniszczonego mieszkania to jeden z najprostszych i wbrew pozorom najwygodniejszych i najszybszych metod inwestycji kapitału. W przeciwieństwie to zakupu działek rolnych (i późniejszego ich odrolnienia) lub inwestycji w lokale mające służyć za biura, tutaj rola inwestora sprowadza się jedynie do kilku podstawowych czynności.

W pierwszej chwili należy zdać sobie sprawę że okazji jest naprawdę dużo a konkurencja w tej "dziedzinie" naprawdę mała: w ciągu okresu 2 lat nie spotkałem nikogo kto podejmowałby się podobnego zadania. Jak rozpocząć? Kiedyś należało szukać w ogłoszeniach i pytać znajomych komorników kto i gdzie jest mocno zadłużony. Na szczęście dziś mamy do dyspozycji internet i serwisy takie jak gratka.pl czy otodom.pl. W każdym z nich znajdziemy kilkadziesiąt ogłoszeń o sprzedaży zadłużonych lokali. Co ważne: w żaden sposób nie należy brać pod uwagę możliwą wysoką ich cenę: często właściciele (tutaj niestety żyrujemy na cudzym nieszczęściu) są w bardzo złej sytuacji a ich długi sięgają setek tysięcy złotych.

Właściciel ma dwie możliwości: pozwolić sprzedać nieruchomość na licytacji komorniczej (o tym szerzej za moment) lub samodzielną próbę sprzedaży po - jakby nie patrzeć - wyższej cenie. Tym samym możliwości negocjacji są bardzo duże i często otrzymanie upustu wartości 30% ceny wejściowej jest bardzo proste.

Można też spróbować wziąć udział właśnie w licytacji komorniczej. Tutaj jednak wymagane jest wpłacenie tzw. valium - czyli przedpłaty pozwalającej wzięcie udziału w aukcji. Jeśli nie wygramy, kwota zostaje zwracana. Często też należy posiadać przynajmniej kwotę wysokości ~70% wartości mieszkania. Wtedy na pozostałą nie trzeba brać kredytu hipotecznego a jedynie zwykły kredyt konsumencki. Różnica? Czas realizacji kredytu hipotecznego potrafi się ciągnąć przez około 2-3 miesiące podczas gdy kredyt konsumencki otrzymamy nawet kolejnego dnia. Nie ma też co liczyć na znajomość pani z banku - ostateczna decyzja o przyznaniu kredytu należy do analityka a procedury potrafią przeciągać się w czasie.

Kiedy już zdecydujemy się na zakup konkretnej lokalizacji, pozostaje sprawdzenie faktycznego zadłużenia mieszkania. Co prawda teoretycznie winno to być zapisane w akcie notarialnym (a sam notariusz potwierdza jego zgodność z rzeczywistością) jednak aby nie narażać się na zbędne koszty musimy sprawdzić numer księgi wieczystej w Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych. Obecnie istnieje do niej dostęp za pośrednictwem internetu. Jeśli sprzedawca nie posiada numeru księgi, udajemy się do sądu gdzie za drobną opłatą taki numer uzyskamy.

Kolejnym krokiem - już po podpisaniu umowy (w której - co bardzo ważne - nie może zabraknąć informacji że część pieniędzy zostanie przeznaczona na uregulowanie należności - tym samym kupujemy lokal który nie jest zadłużony!) - będzie sprawdzenie korespondencji. Ten bardzo prosty zabieg pozwala sprawdzić czy na adres nie dochodzą kolejne ponaglenia o płatności - wtedy też dobrze jest poinformować nadawcę iż adresat już tutaj nie mieszka. Często też zdarza się iż pod adresem lokalu zarejestrowane są - również często zadłużone - firmy. Wtedy fakt zmiany właściciela lokalu zgłaszamy do urzędu miejskiego.

Na sam koniec pozostaje nam remont mieszkania. To zawsze zlecałem zewnętrznej firmie. Jeśli posiadacie więcej czasu można te same prace zlecić prywatnym budowlańcom - koszty są niższe ale też pilnowania ich pracy jest dużo więcej. Dodatkowo należy pamiętać aby brać faktury na wszelkie materiały budowlane - często w popularnych sklepach (np: LeroyMerlin) faktury opiewają na 23% vat podczas gdy indywidualna osoba powinna płacić 5%. Różnicę odzyskamy w urzędzie skarbowym.

Ostatnim krokiem jest sprzedaż mieszkania. Tutaj ważne jest opodatkowanie. Nie wnikając w szczegóły - nigdy osobiście nie zajmowałem się tą częścią, mogę podać jedynie hasła - jeśli sprzedamy zakupione mieszkanie zaraz po jego zakupie, zapłacimy duży podatek. Jeśli jednak uzyskane pieniądze przeznaczymy na zakup kolejnego lokalu lub na spłatę kredytu hipotecznego, zostaniemy z podatku zwolnieni.

I na sam koniec: ile można na takiej operacji zarobić? Wszystko zależy od mieszkania, budynku (nowe budownictwo a stara kamienica) i lokalizacji. Niemniej inwestując (to informacje uzyskane od znajomego na początku 2013 roku) 200tyś zł +40tyś zł na remont i opłaty, możemy uzyskać zwrot rzędu 280zł. Cała zaś procedura trwa około 3 miesięcy. Z czasem - po uzyskaniu wprawy i dużej ilości kapitału do inwestycji - jednorazowo można spokojnie obsługiwać nawet 3-4 takie operacje.

Uwaga: mój kontakt z nieruchomościami zakończył się w 2010 roku (obecnie inwestuję na giełdzie walutowej). Powyższe dane generalnie się nie zmieniają ale jeśli faktycznie chcielibyście inwestować właśnie w ten sposób, polecam sprawdzenie powyższych informacji.

O autorze

about this blog

Witam Cię na mojej stronie.
Mam na imię Marek i od 3 lat zajmuję się alternatywnymi od tradycyjnych sposobów (lokaty, konta oszczędnościowe) metodami inwestowania. Jak dotąd z bardzo pozytywnymi rezultatami.
Na stronie przeczytasz o moich doświadczeniach.

Mój broker Forex