Lokale biurowe

Wpis dotyczy tematyki Nieruchomości | Zagadnienia: Remont kamienicy, Hipoteka, Lokal biurowy
image 1

Inwestycje w lokale biurowe często są dokonywane nie w celu dalszej ich sprzedaży a najmu. Jest to więc inwestycja mocno długoterminowa. Dodatkowo należy się liczyć z poniesieniem kosztów rzędu kilku milionów złoty. Wynika to z prostego faktu: o ile względnie prosto jest sprzedać mieszkanie to sprzedaż nawet małego biurowca (~200m2) jest nie lada wyzwaniem. Zwrot takiej inwestycji (w postaci najmu) to okres około 20 lat.

Osobiście styczność z tego typu inwestycją miałem jeden raz: wraz ze wspólnikiem odkupiliśmy zrujnowaną willę w Szczecinie (dla zainteresowanych: pomiędzy aleją Wojska Polskiego a Jana Kochanowskiego). Ze względu na bardzo dobrą lokalizację: blisko centrum a zarazem koło parku wydała się bardzo dobra. Wtedy jednak nie wiedzieliśmy że rynek Szczeciński jest tak mały. O tym jednak w dalszej części wpisu.

Willa nie była zadłużona jednak właścicielowi zależało na czasie - z tego względu po bardzo szybkich negocjacjach uzyskaliśmy dodatkowo ~10% rabatu od ceny wejściowej. Razem wartość zainwestowanego kapitału wynosiła około 60% wartości sąsiadujących (i utrzymanych w dużo lepszym stanie) domów.

Koszt wynajmu firmy remontowej +materiałów wyniósł około 200tyś. Tutaj również popełniliśmy błąd: jeśli inwestorowi nie zależy na czasie, może wynająć małą firmę która będzie remontować blok nawet cały rok. Jeśli jednak zależy Wam na szybszym wyjściu z inwestycji, zawsze wynajmujcie ekipę składającą się z min. 5-6 osób. W naszym przypadku opóźnienia wynikały właśnie z braku rąk do pracy oraz ze względu na konieczność położenia nowej elewacji - tę zaś można kłaść jedynie w ciepłe dni.

Kolejnym etapem jest decyzja czy wyremontowany biurowiec będzie faktycznie służył najmowi biur - w takim wypadku konieczne jest posiadanie działalności gospodarczej (piszę o fakcie oczywistym - nie każdy jednak zdaje sobie z tego sprawę) oraz dokonanie szeregu działań takich jak:
- założenie monitoringu
- wykupienie specjalnego ubezpieczenia - obejmującego nie tylko możliwe zniszczenia i włamania a także podstawowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC)
- zależnie od podpisanej z najemcami umowy, warto zaopatrzyć budynek w klimatyzację oraz rezerwowy generator prądu (co się bardzo opłaca - od najemców pobieramy wyższą stawkę za prąd - ten jest dostarczany z osobnych gniazdek +wyższą opłatę eksploatacyjną)
- parking (strzeżony) - to praktycznie konieczność
- recepcja: w mniejszych biurowcach zazwyczaj to jedna osoba która jest do dyspozycji w razie awarii jakiegoś sprzętu; odbierania poczty; kierowania interesantów do odpowiednich pokoi

Więcej szczegółów nie podam - w naszym przypadku ostatecznie udało się znaleźć inwestora. Jednostkowo zysk wyniósł przeszło 180tyś zł. Niemniej poświęcony czas i stres związany z całą operacją jest mocno niekorzystny względem innych form inwestycji. Dużo lepiej jest inwestować w pojedyncze, często zadłużone, nieruchomości.

Przed podjęciem jakichkolwiek działań warto też sprawdzić aktualne dotacje unijne. Te bardzo często pozwalają na zwrot nawet 40-60% wszystkich kosztów (czy zastanawialiście się gdzie znika część Waszych podatków? Odpowiedź: w portfelach bogatych inwestorów lub ludzi z głową na karku).

O autorze

about this blog

Witam Cię na mojej stronie.
Mam na imię Marek i od 3 lat zajmuję się alternatywnymi od tradycyjnych sposobów (lokaty, konta oszczędnościowe) metodami inwestowania. Jak dotąd z bardzo pozytywnymi rezultatami.
Na stronie przeczytasz o moich doświadczeniach.

Mój broker Forex